Objektart

Haus · Doppelhaushälfte

Wertermittlung Ihrer Immobilie

Hamannstraße 61

81739 München

AuftraggeberHerrn Josef Ottowitz

Bewertungsstichtag25.06.2026

BewertungsgegenstandDoppelhaushälfte

BewertungsanlassMarktwert im Istzustand

Diese Werteinschätzung wurde ausschließlich für den vorgenannten Auftraggeber erstellt.
Eine Weitergabe an Dritte ist nur mit unserer Zustimmung gestattet.

Persönliches Anschreiben

München, 30.05.2026

Ihr persönlicher Marktwert · Hamannstraße 61

Sehr geehrter Herr Kiendl,

vielen Dank, dass Sie uns mit der Bewertung Ihrer Immobilie betrauen. Auf den nächsten Seiten finden Sie das Ergebnis. Mein Team und ich haben es mit großer Sorgfalt erstellt und so aufbereitet, dass Sie jeden Schritt in Ruhe nachvollziehen können.

Für mich steckt hinter einer Bewertung immer mehr als eine Zahl. Wir schauen auf Ihr Objekt so, wie ein Käufer es tun würde. Was überzeugt ihn? Wo liegen die Stärken, die einen guten Preis tragen? Diese Sicht macht am Ende den Unterschied zwischen einem Angebot, das liegen bleibt, und einem Verkauf, der wirklich gelingt.

Der Markt in München ist anspruchsvoller geworden. Käufer überlegen länger, Banken prüfen genauer. Wer heute gut verkaufen möchte, braucht einen realistischen Preis und jemanden, der die passenden Interessenten kennt und sie auch erreicht. Darin sind wir seit über 35 Jahren zuhause.

Lassen Sie die Zahlen in Ruhe auf sich wirken. Und wenn Sie mögen, sprechen wir gemeinsam darüber, was sie für Sie bedeuten. Wir nehmen uns dafür gerne die Zeit.

Mit freundlichen Grüßen

Kurt Reichel

Geschäftsführer · Münchener Kindl Immobilien GmbH

Münchener Kindl Immobilien GmbHHamannstraße 61 · München · 02

Übersicht Ihres Hauses

1

Bestandsaufnahme

Objektübersicht

Teil 1 von 2

136,70 m²

Wohnfläche

6,5

Zimmer

270 m²

Grundstück

1974

Baujahr

Gebäude & Bauweise

ObjektartDoppelhaushälfte

Art des Gebäudes—

KonstruktionsartMassivbau

DacheindeckungZiegel

Gebäudeetagen2

DachgeschossDG ausgebaut

Unterkellerungvoll unterkellert

Aufzug—

Wohneinheiten1

Denkmalschutzbesteht nicht

Baujahr1974

Technik & Energie

HeizungZentralheizung · Wärmepumpe

FensterHolz · Zweifachverglasung

Fußbodenheizung—

Solar / Photovoltaik—

Elektroinstallation—

Energieeffizienzklasse—

Flächen & Räume

Wohnfläche136,70 m²

Nutzfläche—

Einliegerwohnung—

Zimmer6,5

Stellplätze1 Einzelgarage

Kellerabteil—

Grundstück270 m²

Eigentum & Einordnung

Eigentümer—

Ortsteil—

Wohnungsnummer—

Wohnungsetage—

Nutzung Gesamtanlage—

Hausgeld / Monat—

Hausgeld Garage / Monat—

Objektnummer—

Münchener Kindl Immobilien GmbHHamannstraße 61 · München · 02

Übersicht Ihres Hauses

1

Bestandsaufnahme

Ausstattung & Zustand

Teil 2 von 2

Außenbereiche & Sanitär

Balkon2× · Süd

Terrasse2× · Süd

GartenRückseite · Süd

SanitärausstattungDusche · Wanne

Ausstattungsqualität

Boden★★★★★

Küche★★★★★

Fenster★★★★★

Sanitär★★★★★

Maßstab · Modernität & Ausstattungsstandard

★veraltetvor ~1985 ★★einfach~1985–2000 ★★★zeitgemäß~2000–2012 ★★★★gehoben~2012–2021 ★★★★★neuwertigab ~2021

Modernisierungen der letzten 20 Jahre

Heizung—

Dachdämmung—

Dacheindeckung—

Fenster—

Fassadenanstrich—

Böden—

Sanitär—

Rohre—

Elektrik—

Sonstige—

Energieeffizienzklasse

Kein Energieausweis vorhanden · Energieeffizienzklasse derzeit nicht erfasst

A+

A

B

C

D

E

F

G

H

EffizientIneffizient

Besonderheiten & Einrichtung

Besondere Einrichtungen—

Besonderheiten—

Sonstige Besonderheiten—

Hinweis: Alle Angaben stammen vom Eigentümer; für die Richtigkeit wird keine Gewähr übernommen.

Münchener Kindl Immobilien GmbHHamannstraße 61 · München · 03

Lage & Verkehrsanbindung

2

Standort

Lage & Anbindung

Mikrokarte → „WE_Mikrokarte"

Standortanalyse · WaldperlachDetaillage

Beschreibung des Stadtteils …

Verkehrsanbindung & Infrastruktur

Bushaltestelle0,97 km

Einkaufsmöglichkeiten0,88 km

SS-Bahn1,57 km

UU-Bahn2,16 km

Hauptbahnhof MUC12,90 km

Flughafen MUC52,11 km

Münchener Kindl Immobilien GmbHHamannstraße 61 · München · 03

Grundstück & Detaillage

3

Mikrolage

Grundstück & Detaillage

Waldperlach

Flurkarte → „WE_Flurkarte"

Amtliche Flurkarte (Bayernatlas) · Grundstückszuschnitt im Kataster

Grundstücksdaten

Grundstücksgröße270 m²

Flurnummer2574

Topographieeben

Bebaubarkeit§ 34 BauGB

GrundstücksteilungWEG-Teilung

Lage & Umfeld

Ortsteil—

Wohnlage—

Straßenart—

Verkehrsaufkommen—

Umwelteinflüsse—

Münchener Kindl Immobilien GmbHHamannstraße 61 · München · 04

Lagebewertung

4

Wohnlage-Qualität

Lagebewertung

Waldperlach

B

Lage & Wohnlage

Lagekarte des Gutachterausschusses · Wohnlage-Einordnung

Lagequalität · Gutachterausschuss München

Durchschnittliche Lage Gute Lage Gute zentrale Lage Beste Lage

Münchener Kindl Immobilien GmbHHamannstraße 61 · München · 05

Sachwertberechnung · NHK 2010

5

Wertermittlung · Sachwert

Sachwertberechnung

Teil 1 von 2

Ermittlung der Herstellungskosten nach NHK 2010 (Bundesanzeiger) · Standardstufe 3

1 · Bodenwert · Bodenrichtwertverfahren
Grundstücksfläche	270 m²
Bodenrichtwert (BRW)	2.500,00 € / m²
Bodenwert		675.000,00 €
2 · Gebäudewert
NHK 2010 · 278 m² BGF	785,00 € / m²	218.230,00 €
Außenanlagen	5 %	+ 10.911,50 €
Gebäudewert		229.141,50 €
3 · Garagenwert
NHK 2010 · 40 m²	485,00 € / m²	+ 19.400,00 €
Herstellkosten inkl. Baunebenkosten (§§ 21, 22)		248.541,50 €
Regionalfaktor 1,558 lt. GAA		+ 136.449,28 €
Herstellkosten inkl. Baunebenkosten		384.990,78 €
Baupreisindex 160,6 Destatis		+ 142.061,60 €
Herstellungskosten zum Stichtag (Zwischenstand)		527.052,38 €

→

Die Sachwertberechnung wird auf Seite 6 fortgeführt: Alterswertminderung (ImmoWertV § 23) und Ableitung des endgültigen Sachwerts.

Normalherstellungskosten: Sachwertermittlung nach NHK 2010 (Bundesanzeiger). Regionalfaktor lt. Gutachterausschuss München, Baupreisindex lt. Statistischem Bundesamt.

Münchener Kindl Immobilien GmbHHamannstraße 61 · München · 05

Sachwertberechnung · NHK 2010

5

Wertermittlung · Sachwert

Sachwertberechnung

Teil 2 von 2

Übertrag von Seite 5 · Herstellungskosten zum Stichtag527.052,38 €

Lineare Alterswertminderung · ImmoWertV § 23
Gebäudealter	52 Jahre · Bj. 1974
Nutzungsdauer (NHK)	70 Jahre
Verlängerung (Modernisierung) → modifizierte Nutzungsdauer	+ 0 J. → 70 Jahre
Alterswertminderung 74,29 %	der Herstellungskosten	− 391.547,21 €
Gebäudewert am Stichtag		135.505,17 €
4 · Sachwert
Gebäudewert am Stichtag		135.505,17 €
Bodenwert		+ 675.000,00 €
Sachwert inkl. Grundstück		810.505,17 €
Werterhöhung		+ 0 €
Wertminderung		− 0 €
Gesamtwert		716.005,17 €

SachwertEndergebnis · gerundet nach ImmoWertV

716.000,00 €

Standardstufenberechnung: Die Standardstufe (hier 3) wird aus der gewichteten Bewertung der Bauteile nach NHK 2010 ermittelt — Außenwände, Dach, Fenster & Außentüren, Innenwände, Deckenkonstruktion, Fußböden, Sanitär, Heizung und sonstige technische Ausstattung.

Münchener Kindl Immobilien GmbHHamannstraße 61 · München · 06

Vergleichswertberechnung

6

Wertermittlung · Vergleich

Vergleichswertberechnung

Marktorientierte Ableitung aus vergleichbaren Angeboten (Marktbericht IMV online, siehe Anlage).

1 · Median-Angebotspreis · Marktbericht IMV
Median-Angebotspreis je m² Wohnfläche	6.563,00 €/m²
Wohnfläche	× 95 m²
Median-Angebotspreis		623.485,00 €
2 · Werterhöhungen
• Duplexstellplatz		+ 0 €
Median-Angebotspreis nach Anpassungen		643.485,00 €
3 · Marktanpassung · Angebots- → Verkaufspreisniveau
Anpassung an Marktsituation · − 7,5 %		− 48.261,38 €

Anpassung an die Marktsituation. Herangezogen werden Angebotspreise vergleichbarer Immobilien aus dem aktuellen Marktbericht. Da Angebotspreise am Münchener Markt erfahrungsgemäß über den tatsächlich erzielten Kaufpreisen liegen, wird zur Annäherung an das Verkaufspreisniveau ein marktüblicher Abschlag von 7,5 % angesetzt. Dieser bewegt sich im Rahmen des am Markt beobachteten Verhandlungs- und Marktanpassungsspielraums (Größenordnung rund 5–10 % nach aktuellen Marktauswertungen). Die Ableitung erfolgt marktorientiert und dient der fundierten Preiseinschätzung.

VergleichswertEndergebnis · gerundet nach ImmoWertV

789.000,00 €

Begründung der Verfahrenswahl: Im Vergleichswertverfahren werden vergleichbare Immobilien nach Typ, Lage, Größe und Baujahr gegenübergestellt. Als Ausgangswert dient dabei der Median der Angebotspreise – also der mittlere Wert der Vergleichsobjekte; er bildet das typische Marktniveau zuverlässiger ab als ein rechnerischer Durchschnitt, da einzelne Ausreißer nach oben oder unten das Ergebnis nicht verzerren. Objektindividuelle Vorzüge oder Mängel fließen über die Anpassungen (Abschnitt 2) ein, sofern in der Objektaufnahme erfasst.

Methodischer Hinweis: Die marktorientierte Vergleichswertableitung stützt sich auf aktuelle Angebotsdaten vergleichbarer Immobilien. Da hierbei keine notariell beurkundeten Vergleichskaufpreise der amtlichen Kaufpreissammlung herangezogen werden, versteht sie sich als fundierte Markteinschätzung und ersetzt kein vollständiges Verkehrswertgutachten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung.

Münchener Kindl Immobilien GmbHHamannstraße 61 · München · 07

Vergleichswertberechnung

6

Wertermittlung · Vergleich

Vergleichswertberechnung

Marktorientierte Ableitung aus vergleichbaren Grundstücksangeboten (Marktbericht IMV online, siehe Anlage).

1 · Median-Angebotspreis · Marktbericht IMV
Median-Angebotspreis je m² Grundstücksfläche	1.751,00 €/m²
Grundstücksfläche	× 852 m²
Median-Angebotspreis		1.491.852,00 €
2 · Anpassungen
Werterhöhung		+ 0 €
Werterhöhung		+ 0 €
Abrisskosten Altbestand		− 80.000 €
Wertminderung		− 0 €
Median-Angebotspreis nach Anpassungen		1.411.852,00 €
3 · Marktanpassung · Angebots- → Verkaufspreisniveau
Anpassung an Marktsituation · 7,5 %		− 105.888,90 €

Anpassung an die Marktsituation. Herangezogen werden Angebotspreise vergleichbarer Grundstücke aus dem aktuellen Marktbericht. Da Angebotspreise am Münchener Markt erfahrungsgemäß über den tatsächlich erzielten Kaufpreisen liegen, wird zur Annäherung an das Verkaufspreisniveau ein marktüblicher Abschlag von 7,5 % angesetzt. Dieser bewegt sich im Rahmen des am Markt beobachteten Verhandlungs- und Marktanpassungsspielraums (Größenordnung rund 5–10 % nach aktuellen Marktauswertungen). Die Ableitung erfolgt marktorientiert und dient der fundierten Preiseinschätzung.

VergleichswertEndergebnis · gerundet nach ImmoWertV

1.306.000,00 €

Begründung der Verfahrenswahl: Beim Grundstück erfolgt die Wertermittlung im Vergleichswertverfahren über den marktüblichen Bodenpreis je m² Grundstücksfläche. Als Ausgangswert dient der Median der Angebotspreise – der mittlere Wert der Vergleichsobjekte; er bildet das typische Marktniveau zuverlässiger ab als ein rechnerischer Durchschnitt, da einzelne Ausreißer das Ergebnis nicht verzerren. Objektindividuelle Vorzüge oder Lasten – etwa Abrisskosten eines Altbestands – fließen über die Anpassungen (Abschnitt 2) ein.

Methodischer Hinweis: Die marktorientierte Vergleichswertableitung stützt sich auf aktuelle Angebotsdaten vergleichbarer Grundstücke. Da hierbei keine notariell beurkundeten Vergleichskaufpreise der amtlichen Kaufpreissammlung herangezogen werden, versteht sie sich als fundierte Markteinschätzung und ersetzt kein vollständiges Verkehrswertgutachten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung.

Münchener Kindl Immobilien GmbHHamannstraße 61 · München · 07

Renditewertberechnung

7

Wertermittlung · Ertrag

Renditewertberechnung

Als Kapitalanlage wird der Wert aus den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen abgeleitet. Je nach geforderter Rendite ergibt sich ein entsprechender Objektwert.

1 · Jährliche Mieteinnahmen
Nettokaltmiete	je Monat · —
Garagen-/Stellplatzmiete	je Monat · —
sonstige Einnahmen	je Monat · —
Gesamteinnahmen im Jahr		—
2 · Bewirtschaftung & Reinertrag
Bewirtschaftungskosten	—	− —
Jahresreinertrag		—

Renditewert je geforderter Renditeerwartung

RenditeerwartungWert der Immobilie

Renditewertmarktüblich tragfähig · Stufe „ausreichend"

—

Renditewertverfahren. Der Objektwert ergibt sich aus dem Jahresreinertrag geteilt durch die geforderte Rendite – je höher die erwartete Rendite, desto niedriger der Preis. Als maßgeblicher Renditewert wird die marktüblich tragfähige Stufe „ausreichend" angesetzt.

Münchener Kindl Immobilien GmbHHamannstraße 61 · München · 07

Bewertungsverfahren

7

Methodik & Grundlagen

Die Bewertungsverfahren

Sachwertverfahren In dieser Bewertung angewandt

Ermittelt wird, was es heute kosten würde, das Gebäude neu zu errichten (Normalherstellungskosten), abzüglich des Wertverlusts durch das Alter und zuzüglich des Bodenwerts. Üblich bei eigengenutzten Häusern, bei denen nicht der Mietertrag im Vordergrund steht.

Ergebnis für dieses Objekt: —

ImmoWertV §§ 21–23 · Normalherstellungskosten NHK 2010

Vergleichswertverfahren In dieser Bewertung angewandt

Der Wert wird aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien in ähnlicher Lage abgeleitet. Es gilt als das marktnächste und aussagekräftigste Verfahren, da es das reale Marktgeschehen unmittelbar widerspiegelt – sofern ausreichend Vergleichsfälle vorliegen.

Ergebnis für dieses Objekt: —

ImmoWertV §§ 24–26 · Ableitung aus dem örtlichen Marktgeschehen

Renditewertverfahren In dieser Bewertung angewandt

Bei vermieteten Objekten zählt die Rendite: Aus dem nachhaltig erzielbaren Jahresreinertrag und der marktüblichen Renditeerwartung wird der Wert als Kapitalanlage abgeleitet. Je nach geforderter Rendite ergibt sich eine realistische Wertbandbreite.

Ergebnis für dieses Objekt: —

Marktorientierte Ableitung · Jahresreinertrag und Renditeerwartung

Der Marktwert (Verkehrswert nach § 194 BauGB) wird unter fachkundiger Würdigung der einschlägigen Verfahren und der aktuellen Marktlage abgeleitet – das Ergebnis finden Sie auf der folgenden Seite.

Münchener Kindl Immobilien GmbHHamannstraße 61 · München · 07

Werteinschätzung · Ergebnis

7

Ergebnis & Sachverständigen-Bestätigung

Wertermittlung · Ergebnis

Festgestellter Marktwert

Berger-Kreuz-Straße 45 · 81735 München

Haus · Doppelhaushälfte

850.000,00 €

Verkehrswert nach § 194 BauGB · Stichtag 28.05.2026

Den vorstehenden Verkehrswert habe ich nach den anerkannten Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ermittelt und bestätige ihn als geprüfter Sachverständiger nach bestem Wissen und Gewissen.

Florian Schärpf

Geprüfter Sachverständiger für Immobilienbewertung

Sachverständiger TÜV / EIPOS · Bundesverbandssachverständiger (BDGS) · Kaufmann der Grundstücks- & Wohnungswirtschaft (IHK) · Vorsitzender im Prüfungsausschuss der IHK München und Oberbayern

Münchener Kindl Immobilien GmbHHamannstraße 61 · München · 08

Marktentwicklung

8

Marktumfeld

Marktentwicklung & Finanzierung

Entwicklung der Bauzinsen

Effektivzins · Zinsbindung über 10 Jahre · Neugeschäft Deutschland

Aktuell

–

Quelle: Deutsche Bundesbank · MFI-Zinsstatistik · wird beim Erstellen automatisch aktualisiert

Rechenbeispiel · monatliche Finanzierungsrate im Vergleich

Kaufpreis 1.000.000 € · 20 % Eigenkapital · Darlehen 800.000 € · 2 % Anfangstilgung (Annuitätendarlehen)

2021

2.000 €

pro Monat

Zins ca. 1,0 % + 2 % Tilgung

+93 %

höhere Monatsrate

Heute

3.870 €

pro Monat

Zins ca. 3,8 % + 2 % Tilgung

Bei gleichem Kaufpreis liegt die monatliche Rate heute deutlich höher. Entsprechend kleiner ist der Kreis der Käufer, die diesen Preis noch finanzieren können.

Das gestiegene Zinsniveau hat den Kreis kaufkräftiger Interessenten spürbar verkleinert: Höhere Finanzierungskosten und strengere Vergabebedingungen bedeuten, dass heute weniger Käufer die früheren Spitzenpreise stemmen können. Genau deshalb entscheidet eine marktgerechte, fundierte Preisstrategie heute mehr denn je über den Verkaufserfolg – ein realistisch angesetzter Preis erzielt erfahrungsgemäß mehr qualifizierte Anfragen, eine kürzere Vermarktungszeit und am Ende einen höheren Nettoerlös als ein überhöhtes Angebot, das am Markt „verbrennt".

Münchener Kindl Immobilien GmbHHamannstraße 61 · München · 09

Über uns

Planegger Str. 21 · 82152 Martinsried

Ihr persönlicher Ansprechpartner

Matthias Casaretto

Immobilienberater

Telefon089 / 550 550

Mobil0174 / 33 40 550

E-Mailcasaretto@550550.de

Ihre Immobilie verdient mehr als einen Makler.

Für die meisten Menschen ist die eigene Immobilie das Wertvollste, was sie besitzen – oft das Ergebnis eines ganzen Lebens. Genau mit dieser Sorgfalt gehen wir an jeden Verkauf. Sie bekommen von uns ehrliche Zahlen statt schöngerechneter Versprechen, echtes Marktwissen statt Bauchgefühl und ein Team, das erst zufrieden ist, wenn Sie es sind. Am Ende zählt für uns nur eines: dass Sie sich rundum gut aufgehoben fühlen und Ihren Verkauf sicher, diskret und ganz ohne Stress hinter sich bringen.

Ehrlich bewertet

Realistische Einschätzung auf Basis echter Marktdaten – statt geschönter Lockzahlen.

Diskret begleitet

Persönlich, vertraulich und auf Augenhöhe – von der ersten Frage bis zum Notartermin.

Erfahren am Markt

Tiefe Kenntnis von München und Umgebung – wir wissen, was Ihre Immobilie wert ist.

AuszeichnungEiner der besten Arbeitgeber Bayerns

Mehr über unswww.muenchener-kindl.de

Münchener Kindl Immobilien GmbH10

Anlage

Anlage zur Werteinschätzung

Marktbericht

Auf den folgenden Seiten finden Sie den vollständigen Marktbericht (IMV online) mit Vergleichsobjekten, Preisverteilung und Markttrend für vergleichbare Immobilien im Stadtgebiet.

Münchener Kindl Immobilien GmbHAnlage · Marktbericht IMV · 11

Ihr nächster Schritt

→

Ihr Weg zum Verkauf

Wie geht es weiter?

Sie kennen jetzt den Wert Ihrer Immobilie – der entscheidende Baustein für einen erfolgreichen Verkauf liegt damit vor Ihnen. Von hier bis zum Notartermin sind es nur wenige, klar strukturierte Schritte. Den größten Teil der Arbeit übernehmen dabei wir.

1

Offene Fragen klären.

Etwas ist unklar oder Sie möchten einen Punkt vertiefen? Melden Sie sich – wir klären es kurz und unkompliziert mit Ihnen.

2

Strategie festlegen.

Gemeinsam bestimmen wir Angebotspreis, Zeitplan und Vorgehen, damit Ihr Verkauf von Anfang an in die richtige Richtung läuft.

3

Verkaufsfertig aufbereitet.

Wir bereiten Ihre Immobilie professionell auf – hochwertige Fotos, vollständige Unterlagen und ein überzeugendes Exposé. Um den Aufwand kümmern wir uns, nicht Sie.

4

Gezielt an den Markt.

Wir gleichen Ihre Immobilie zuerst mit unseren vorgemerkten Kaufinteressenten ab, die genau ein solches Objekt suchen – und präsentieren sie zusätzlich auf den führenden Immobilienportalen. So erreichen wir die richtigen Käufer.

5

Sicher zum Abschluss.

Wir verhandeln in Ihrem Interesse, begleiten Sie bis zum Notartermin und übergeben Ihre Immobilie. Verlässlich, bis zum Schluss.

Bereit für den nächsten Schritt?

Ein Anruf genügt – wir kümmern uns um alles Weitere.

Münchener Kindl Immobilien GmbHHamannstraße 61 · München · 11